PROCESO DE CONSTRUCCION DE UNA EDIFICACION

 El proceso de construcción se clasifica principalmente en seis etapas, a saber

• Concepción, diseño y planificación del proyecto
• Permisos de construcción
• Pre-construcción
• Adquisiciones
• Construcción
• Después de la construcción

Una gestión adecuada del proyecto proporciona directrices lógicas y claras sobre lo que cabe esperar en cada fase, con tareas y objetivos claramente definidos. Es esencial mantener la continuidad del proyecto en todo momento, ya que ayuda a mantener el proyecto dentro de las limitaciones de tiempo y presupuesto. La correcta ejecución de estas fases de construcción establece el marco que garantiza el éxito del proyecto. 

1. CONCEPCIÓN, DISEÑO Y PLANIFICACIÓN DEL PROYECTO

La concepción del proyecto es el momento en el que se piensan las primeras ideas de un proyecto antes de comenzar con el diseño detallado. Esto sigue a la búsqueda de la ubicación del proyecto y la especificación de los códigos de construcción correspondientes. En esta fase, es fundamental contar con la participación de un arquitecto para garantizar que todo sea factible.

Los estudios de viabilidad consisten en comprobar si las soluciones propuestas se ajustan a los objetivos principales. Tras la concepción del proyecto, el propietario, el arquitecto y el director de obra pasan a la fase de diseño. Esto proporciona una hoja de ruta que pone de relieve el propósito del proyecto y los obstáculos previsibles.

Una vez terminada la concepción, es el momento de entrar en la fase de diseño. El diseño tiene lugar antes de la adquisición de bienes y servicios y antes de que comience el proyecto. El arquitecto y su equipo se encargan de plasmar en papel las ideas del cliente. El diseño implica el diseño esquemático, los acuerdos contractuales y el desarrollo del diseño.

Antes de entrar en el diseño esquemático, hay que esbozar las metas y objetivos del proyecto. En este punto se discuten decisiones críticas como el tamaño del edificio y el uso del espacio.

El siguiente paso consiste en un diseño que muestra el espacio y el uso de los materiales. En esta fase también se evalúan los costes del proyecto antes de continuar. Es una fase preliminar, y aquí es donde comienza la licitación. Los documentos se utilizan para licitar el proyecto después de haber sido redactados con las especificaciones del mismo. Los arquitectos evalúan la viabilidad del proyecto y plasman las ideas modernas en el papel, mientras que los ingenieros garantizan la seguridad del proyecto. El arquitecto y el ingeniero actúan en esta fase, pero completan el trabajo principal de diseño durante la fase de preconstrucción.

Tras el diseño, el planificador del proyecto lo establece desarrollando un plan estratégico. Aquí es donde el proyecto se divide en unidades digeribles más pequeñas que facilitan el establecimiento de plazos de ejecución.

2. PERMISOS DE CONSTRUCCIÓN

Antes de comenzar el proyecto, es necesario conseguir todos los permisos de construcción necesarios. Este proceso se prolonga durante todo el proyecto, ya que las distintas disciplinas tienen diferentes licencias. Puede llevar mucho tiempo, ya que varias autoridades que se solapan tienen que aprobar un proyecto. Hay autoridades locales, estatales y federales por las que hay que navegar, y esto puede causar mucha confusión.

Si un proyecto requiere algún tipo de autorización, hay que conseguirla antes de la construcción. Las autorizaciones se refieren al uso previsto del edificio y a la forma en que se integra o contradice los requisitos de planificación de la ciudad o la zonificación municipal. La obtención de permisos puede ser una tarea ardua. El proceso incluye reuniones en el ayuntamiento, campañas de concienciación pública y muchos otros pasos.

Los escollos a la hora de conseguir los derechos pueden provocar muchos retrasos en un proyecto. En algunos proyectos es sencillo, pero en otros lleva meses o años. Trabajar con un gestor de proyectos experimentado facilita el proceso y puede mitigar los riesgos que conlleva.

3. FASE DE PRE-CONSTRUCCIÓN

Esta amplia categoría engloba todo el trabajo de un proyecto de construcción antes de la construcción física real. Cuando se finaliza la planificación del proyecto, se racionaliza el diseño y se reúnen los suministros y la mano de obra.

Los servicios previos a la construcción son necesarios para desarrollar un enfoque formal en el cálculo de los costes, el alcance y los calendarios para la ejecución del proyecto. Es fundamental para el proyecto, y es durante esta fase donde se reúne el equipo del proyecto y se alinean los cimientos del mismo y una estructura de comunicación. Unos cimientos y una estructura de comunicación deficientes provocan lagunas y posibles retrasos en el proyecto.

El equipo del proyecto se reúne durante la fase previa a la construcción para preparar la obra de antemano. El equipo del proyecto está formado por el director del proyecto, el ingeniero de campo, el contratista, el superintendente y el responsable de salud y seguridad.

El cliente puede incurrir en gastos previos a la construcción, como los servicios jurídicos de los abogados para revisar cualquier posible conflicto de intereses. El equipo del proyecto también revisa los parámetros de diseño y los requisitos del proyecto y establece objetivos claros y concisos para todas las partes.

Las condiciones del lugar también tienen un impacto de magnitud en el proyecto, y se evalúan cuidadosamente.

Tras la evaluación del emplazamiento, el equipo del proyecto elabora una estimación de costes realista para comprobar la viabilidad del proyecto. La estimación de costes del proyecto tiene en cuenta la mano de obra, el calendario, las condiciones del emplazamiento, los materiales y los requisitos normativos. También se piensa en otros proyectos comparables y en los costes incurridos. En este caso, el contratista busca que el proyecto se acerque a las limitaciones presupuestarias viables.

4. CONTRATACIÓN PÚBLICA

En la fase de adquisición, el equipo del proyecto obtiene el equipo, la mano de obra y los materiales necesarios. La complejidad de esta fase depende del tamaño del proyecto, la fecha prevista de inicio y la disponibilidad de recursos. En esta fase, el contratista general adjudica los contratos menores a los subcontratistas. El proceso puede comenzar con los nuevos cálculos de construcción a partir de los planos de construcción. Los subcontratistas obtienen entonces la mano de obra, los materiales y el alcance del trabajo a partir de los cálculos.

Esta etapa permite ahorrar en el proyecto. Esto aumenta el margen de beneficio de la construcción comercial para el contratista. Un contratista con una buena y fiable red de proveedores o que trabaje en varios proyectos a la vez puede ahorrar mucho gracias a la economía de escala. El cliente también puede beneficiarse de estos ahorros en función del tipo de contrato.

5. FASE DE CONSTRUCCIÓN

La fase de construcción es cuando la pala toca el suelo, transformando el campo vacío en un rascacielos. La planificación vale la pena aquí. Es esencial celebrar una reunión previa a la construcción para asegurarse de que todo el mundo está de acuerdo. La reunión previa a la construcción debe abordar:

• Logística y almacenamiento
• Detalles del contrato principal
• Salud y seguridad
• Control de calidad
• Posibles retos de diseño

Tras la reunión previa a la construcción, el proyecto puede ponerse en marcha. En esta fase, el contratista principal mantiene el control general del proyecto. Gestiona los recursos, supervisa los documentos y comunica el progreso del proyecto. Por otro lado, el equipo de diseño es responsable del control de calidad para ver si el proyecto se ajusta a los planes aprobados. El equipo de diseño también revisa las solicitudes de sustitución, las órdenes de cambio y las presentaciones.

Cada equipo tiene su programa en esta etapa. Los programas de los distintos grupos varían en función de sus funciones. Algunos subcontratistas pueden necesitar que se complete una parte del trabajo antes de empezar su parte. Esto demuestra que una mala ejecución en esta etapa puede causar muchos obstáculos en el proyecto.

6. DESPUÉS DE LA CONSTRUCCIÓN

Esta fase es más crítica de lo que la mayoría considera. La construcción propiamente dicha está terminada, pero el proyecto aún no se ha entregado al propietario. Si no se presta la debida atención a esta fase, pueden surgir muchos problemas para el propietario.

En esta etapa se desmovilizan todos los recursos innecesarios para el proyecto. Se devuelven los alquileres y se limpia el lugar. Los subcontratistas que han terminado su parte de trabajo pueden pasar a otros proyectos.

A continuación, el director del proyecto y el ingeniero recorren físicamente la obra y enumeran todos los elementos que aún no se han completado. Después de crear la lista de tareas pendientes, el director del proyecto trabaja con el contratista para rectificar los errores.

Hay que proporcionar al propietario toda la información necesaria sobre el proyecto. Esto incluye los documentos de cierre, como los manuales, los planos de construcción, la contabilidad y el seguro. Por supuesto, hay que cambiar el seguro de construcción por un seguro de propiedad permanente. En los proyectos de mayor envergadura, la fase posterior a la construcción es un proceso formalizado conocido como puesta en marcha. Aquí se prueban los sistemas para garantizar que cumplen los requisitos especificados.

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